房贷利率上升如此快，想贷款买房怎么办

今年房贷款利率上升的速度比几十年来更快。平均30年期的固定利率抵押贷款在5%以上徘徊了一个多月，为了寻求更好的利率，有些人正在探索曾经看似不太可能的选择：可调整利率抵押贷款（简称为ARM）。我们一起来听听CNN采访的行业专家的看法：

根据一家抵押数据公司的布莱克奈特的说法，现在平均价格房屋的 30 年期固定利率贷款和 20% 首付的典型月还款额比今年年初高出 600 多美元—本金和利息支付增加了 44% 。

虽然 ARM 在 2000 年代后期的房地产崩盘期间名声不佳，但更严格的法规和更高的透明度使它们的风险低于过去。 ARM 通常提供较低的费率，至少一开始是这样的。根据房地美的数据，虽然上周 30 年期固定利率抵押贷款的平均利率为 5.23%，但 5 年期 ARM 的利率下降了一个多百分点，为 4.12%。

ARM 在固定期限内提供固定利率——通常为 5、7 或 10 年，之后利率将重置为当前市场利率。例如，5/1 ARM 的固定利率为 5 年，然后每年重置，而 5/6 ARM 的固定利率为 5 年，然后每 6 个月重置一次。贷款重置基于参考指数，如担保隔夜融资利率 (SOFR) 或短期美国国债利率。在每个重置期和贷款期限内，ARM 的利率可以上升或下降多少也有上限。

“许多人将 ARM 视为最好的桥梁或创可贴，直到利率回落，他们可以再融资为更具竞争力的固定利率，”William Raveis Mortgage 区域副总裁梅丽莎科恩说。

不同于多年前的ARM，今天的 ARM 要求核实借款人的收入，并且通常要求债务与收入的比率不超过 50%。 Cohn 说，他们还通过要求贷方提供一份表格来概述贷款成本和结算成本，从而提供更好的付款的透明度。她建议避开只付利息的 ARM ，以及每月重置的贷款，除非你是经验丰富的买家或投资者。

“今天的 ARM，您可以将其视为短期固定利率贷款，”科恩说。 “一个 7 年期的 ARM 看起来很像 7 年的固定利率贷款。自住房屋没有提前还款的罚款，因此您可以在两个月、三年或任何时候再融资。 “

约翰逊指出，ARM 重置的时间一般为 5 到 7 年，这与许多房主在房屋中积累了一些资产后可能会搬家或再融资或进行翻新的时间一致。

固定利率与 ARM

绝大多数贷款仍然是固定利率抵押贷款，但在利率较高的环境中，ARM 变得越来越有吸引力。虽然 ARM 存在更多风险，但它们在短期内可能更具成本效益。

购买中位价 390,000 美元、首付 20% 的房屋并预期居住 7 年的买家，在此期间使用 5.23% 的 30 年期固定利率贷款比使用 5/1 ARM （根据房地美 (Freddie Mac) 的数据，利率为 4.12%）多支付 10,500 美元以上。

固定利率贷款的支付每月将增加约 200 美元——至少在 ARM 利率重置之前是这样。

约翰逊说，ARMs 还经常允许你在这七年内偿还更多的贷款本金。一般来说，抵押贷款利率较高的房主会比利率较低的房主支付更多的利息而不是本金。

“如果你买房后会住 7 年，但在7年后可能不会继续居住的你应该对这个特别感兴趣。”约翰逊说。如果您选择以房屋为抵押进行再融资或借款，ARM 将使您拥有更多资产。

了解风险

尽管如此，即使有短期的节省，ARM 也不适合所有人。对于许多人来说，固定利率贷款，即使是 5% 或以上，可能更合适。

Kaylin Dillon 是一名经过认证的理财规划师，在堪萨斯州经营着自己的公司，她说：“我只建议在你有能力支付足够大的超额抵押贷款，在贷款的固定利率期结束之前有能力全额偿还贷款的情况下来购买 ARM。” “通过这种方式，你以较低的利率还清了你的房子，而且没有在固定期限结束后出现利率飙升的风险。”

密西西比州的认证理财规划师兼 Live, Learn, Plan 创始人杰伊·齐格蒙特 (Jay Zigmont) 表示，为了避免成为穷人或拖欠还款的风险，Zigmont 建议想购买房屋的朋友，应该在您还清债务、至少有三个月的应急开支，并且可以支付 20% 的首付。他说，即使银行批准您支付出的部分占工资的比例更多，但买家的目标应该是将包括本金、利息、税款和保险在内的房屋付款保持在您实得工资的三分之一以下。

Zigmont 说：“你不能保证房屋的价值会上升，或者当 ARM 的固定期限结束时您将能够再融资。

Cohn 说，如果预计买家的收入不会大幅增加，并且他们的每月现金流已经很紧张，那么在 ARM 重置时承担更高的抵押贷款，肯定是一种风险。

“当利率发生变化并且您必须每月支付更多费用时会发生什么？如果您失去工作并且甚至无法负担再融资时会发怎样？”科恩说。 “如果你不愿意承担这些风险，固定利率是更好的解决方案。”